Beş soruda sosyal konut nasıl olmalı?

Hükümet durdurulamayan konut krizine devayı toplumsal konut projesinde arıyor. Hem kiralık hem de satılık konut fiyatlarındaki artışın engellenemediği bu periyotta gayrimenkul piyasası uzmanlarının hepsi tahlil olarak toplumsal konut sisteminin altını çizmişti. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da atılacak adımlarla bir arada kirada da konut fiyatlarında da gerileme olacağını belirterek, “İnşallah vatandaşımızı her işte olduğu üzere konut işinde de aç ve açıkta bırakmayacağız” dedi.

Hazırlanan toplumsal konut projesinin ayrıntılarının önümüzdeki ay Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanması bekleniyor. Üzerinde durulan plana nazaran birinci etapta 81 vilayette yaklaşık 150 bin toplumsal konutun inşa edilmesi ön görülüyor. Bu konutlar kura ile sahiplerini bulacak ve 20 yıllık vadeler ile satılacak. Konutlar lüks donatılara sahip olmayacak ve fiyatı düşük tutulmaya çalışılacak. Konutların satışında şehit yakınları ve gaziler ile birinci kere evlenen gençler öncelikli olacak.

Peki toplumsal konut projeleri nasıl olmalı?

DW Türkçe’ye konuşan İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, toplumsal konutu “Tanım olarak bakıldığında toplumsal konut, kamu dayanağının kullanıldığı; fiyatların ya da kiraların belirlenmesinde kâr hissesinin baskın olmadığı; fakir yahut dar gelirli ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilecek biçimde standartlaştırılmış, en az boyut ve nitelikte sıhhate elverişli, ucuz halk konutlarıdır” halinde tanım ediyor.

Yıllardır Toplu Konut Yönetimi (TOKİ) tarafından bunun örneklerinin inşa edildiğini söz eden Hepşen, bugünkü konut satış fiyatlarının ve kira kıymetlerinin hane halkı gelirlerinin çok üzerinde olduğunu vurgularken konutta finansal açıdan erişilebilirlik sıkıntısının ortaya çıktığını söylüyor.

Hepşen, bu manada erişilebilir konutların aylık taksitlerinin ya da kira pahasının hane halkının yüzde 30’unu aşmaması gerektiğini lisana getiriyor.

Sosyal konut kiralık mı olmalı satılık mı?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da DW Türkçe’ye Türkiye’nin geçmişte de emsal problemleri yaşadığını söylüyor. Bilhassa toplumsal konut projelerinin satılık olarak planlandığına dikkat çeken Yazıcı, bu durumun büyük bir yanılgı olduğunu belirtiyor.

Sosyal konutların kiralık olarak üretilmediği sürece Türkiye’nin uzun periyotta misal meseleleri tekrar yaşayacağını belirten Yazıcı, “İmar ve İskân Bakanlığı’nın 1960’lardaki raporunda biz arsa üretiminde de konut üretiminde de benzeri meselelerin altını çizdiğini görüyoruz. Ortadan 60 yıl geçmiş biz hala tıpkı sıkıntıları tartışıyoruz. O devirde de benzeri projeler yürütülmüş. Pekala sonra ne oluyor? Üretilen ve satılan bu konutlar kent merkezinde kalıyor ve bir ranta dönüşüyor. Toplumsal konutun katiyetle satılmaması lazım. Kiralanması gerekiyor ve o denli bir model oluşturulması lazım ki kiracı ölürse eşi kullanmaya devam etmeli. Şayet 18 yaşından büyük çocukları varsa ve ölürse onların orayı tahliye etmesi lazım. Birebir konuta ulaşamayan dar gelirlinin ne kabahati var?” diyor.

Yazıcı, toplumsal konutların kiralama sistemi ile devreye alınması gerektiğini vurgularken ayrıyeten bu konutları muhakkak bir müddet kullanan şahısların daha sonra memleketine dönmesi gerektiğini ve kentler üzerindeki yüklerin böylelikle azaltılabileceğini anlatıyor.

Sosyal konutlar fiyatları düşürür mü?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, DW Türkçe’ye yaptığı değerlendirmede toplumsal konut projesinin piyasa üzerinde olumlu bir tesir yaratacağını belirtiyor. Lakin Makbule Yönel Maya’ya nazaran bu süreç çabucak gerçekleşmeyecek.

Burada en az iki yıllık bir inşaat sürecinin olacağını anlatan Maya, “Bu projeler salgın periyodunda azalan arzın yükselmesine ve kira fiyatlarındaki artış suratının azalmasında kısmen tesirli olacaktır. Lakin bugün inşaatlar başlasa bu konutların teslim müddeti 2 yılı bulacaktır. O yüzden birinci tesirleri bu mühlet sonunda görmeye başlayabiliriz. Gerçek ve hissedilebilir tesirleri ise daha uzun müddette göreceğimizi düşünüyorum” diyor.

Emlak piyasasında az da olsa bir umut olduğunu tabir eden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da bu mevzuda en az 3 ila 5 yıllık bir müddetin gerektiğini düşünüyor.

Sosyal konut finansmanı nasıl olmalı?

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen’e nazaran yanlışsız bir finansman modeli kurulmazsa faizlerin düşürülmesi ya da vadelerin uzatılması pek bir mana tabir etmiyor.

Özellikle alt ve orta gelir kümesinin bu manada çok zorlandığını belirten Hepşen, şöyle devam ediyor:

“Hane halkının gelir yapısı ve gelirden uzun vadeli borçlanma ya da kira için ayırabilecekleri bütçe dikkate alındığında, finansal erişilebilirlik için ya mevzuat ve vergi düzenlemeleri yaparak fiyat ve kira artışlarını baskılamak (bu tahlil kolay değil) ya maliyetleri azaltabilmek için tahliller üretmek (enflasyonist ortam ve üretim girdi ögelerinin dışa bağımlılığı dikkate alındığında bu tahlil de zor) ya da kamu-özel kesim iş birliği kapsamında üretimi ve finansmanı kolaylaştırıcı modeller sunarak hane halkının gelirine uygun, finansal açıdan erişilebilir konutlar inşa etmek gerekecektir.”

Birleşik Krallık örneği

Farklı ülke piyasalarında probleme tahlil manasında vakit içerisinde farklı uygulamaların dikkate alındığını hatırlatan Hepşen, Berlin’de bir devir kira bedeline nazaran bölge rayiç bedellerinde üst sonunun getirilmesinin düşünüldüğünü, Kanada’da yabancıya mülk satışının askıya alındığını, Birleşik Krallık’ta ise mevcut kira kıymetinin yüzde 20 altında piyasaya sunulan “Erişilebilir Kiralık Konut (Affordable Housing for Rent)” sisteminin olduğunu anlatıyor.

Bu manada Birleşik Krallık modelinin kıymetli olduğuna değinen Hepşen, “Ülkemizdeki dar ve orta gelirli vatandaşların mülk edinimlerini sağlayabilmek için kamunun kendisinin geliştireceği projelerin yanı sıra, bilhassa Birleşik Krallık’taki uygulamaya benzeri bir modelin kesinlikle düşünülmesi gerektiğini tabir etmek gerek” diyor.

Uzmanlar üretilecek toplumsal konutlarda lüks donatıların olmaması gerektiğini, üretim süreçlerinde de devletin uygun bir kontrol düzeneği ile aktif gücünü göstermesi gerektiğini tabir ediyor.

Sosyal konut projelerinin yanında hangi adımlar atılmalı?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya nazaran bu periyotta kentsel dönüşüm projelerine ehemmiyet vermek ve yeni arsa üretimini gerçek halde hızlandırmak epey kıymetli. Yazıcı, fiyat belirsizliğinin arttığı ve itimadın azaldığı ortamda kentsel dönüşümün emlak piyasasında en güçlü uygulamaların başında olduğunu belirtiyor.

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ise imar garantisini oluşturmanın, yeşil binalara teşvik vermenin, eskiyen yapı stokunu yenilemenin, kent merkezinde kentsel dönüşüm uygulamalarının hızlandırılmasının, yeni arsa üretiminin artmasının ve kentin dışında kalan bölgeler ile ulaşım irtibatlarının güçlendirilmesinin epeyce kıymetli olduğunu vurguluyor.